當(dāng)前，物流園區(qū)熱持續(xù)不減，物流地產(chǎn)引發(fā)廣泛關(guān)注。無論物流園區(qū)還是物流地產(chǎn)，說的都是一件事，或者說是一件事的兩個(gè)方面。但是，我們還是有所區(qū)分：注重開發(fā)的，我們依然把它稱為物流地產(chǎn)（物流空間提供商）；注重運(yùn)營的，我們才稱之為物流園區(qū)（物流服務(wù)運(yùn)營商）。

趨之若鶩的電商、地產(chǎn)開發(fā)商以及資本的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，推高了物流園區(qū)的開發(fā)熱度以及四方平臺(tái)雨后春筍般此起彼伏的喧鬧。到底是陷阱還是餡餅，熱中要有理性思考。

風(fēng)口來了，并不是什么都能飛的
當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力增大以及物流產(chǎn)業(yè)保持中高速發(fā)展，打開了物流園區(qū)的窗口期。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雖然調(diào)整，但是電商的快速發(fā)展，使得物流的需求不減。2014年物流收入超過7萬億，其中電商物流就占了2萬億。加上互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用和鐵路航空的市場(chǎng)化進(jìn)程加快，呈現(xiàn)出千軍萬馬奔物流的局面。京津冀、一帶一路等國家戰(zhàn)略，以及《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》的實(shí)施和地方政府招商需要，使得物流園區(qū)的興起進(jìn)入白熱化狀態(tài)。

物流園區(qū)確實(shí)具有經(jīng)濟(jì)管理和業(yè)務(wù)發(fā)展的雙重功能，但是小散亂差也是中國物流企業(yè)目前現(xiàn)狀的真實(shí)寫照。動(dòng)輒幾百畝上千畝甚至上萬畝的物流園區(qū)，一定會(huì)面臨著重新洗牌，而且不會(huì)遙遠(yuǎn)！

關(guān)注趨勢(shì)，就是關(guān)注未來
在過去的短短幾年時(shí)間里，物流產(chǎn)業(yè)一直熱度不減。物流產(chǎn)業(yè)特別是物流園區(qū)的爆發(fā)式發(fā)展，源于三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

一是與傳統(tǒng)商貿(mào)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)物流一體化；

二是與金融的結(jié)合，資本的全面介入，打開了物流產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈通道；

三是與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，因?yàn)樾畔⒓夹g(shù)的廣泛應(yīng)用，助推了物流產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部管理和網(wǎng)絡(luò)化布局。

但是我們不得不看到，物流園區(qū)有它自身的客觀要求，呈現(xiàn)出必然的發(fā)展趨勢(shì)：

（1）網(wǎng)絡(luò)化。物流的本質(zhì)特征決定的，大網(wǎng)絡(luò)，大市場(chǎng)；小網(wǎng)絡(luò)，小市場(chǎng)；沒網(wǎng)絡(luò)，沒市場(chǎng)。要么整合別人，要么被別人整合。沒有其他選擇！

（2）產(chǎn)業(yè)化。主要指物流園區(qū)的開發(fā)主體發(fā)生變化了。從原來的政府主導(dǎo)或者物流企業(yè)主導(dǎo)，演變?yōu)槲锪鞯禺a(chǎn)開發(fā)。

（3）綜合化。從單純的倉儲(chǔ)到物流產(chǎn)業(yè)新城，到O2O，進(jìn)入到物流園區(qū)的4.0時(shí)代。

（4）專業(yè)化。園區(qū)平臺(tái)能夠?yàn)槿腭v企業(yè)提供增值服務(wù)特別是業(yè)務(wù)成長服務(wù)。

（5）平臺(tái)化。園區(qū)本身就是四方平臺(tái)，依托信息技術(shù)，把物流空間提供商和物流運(yùn)營服務(wù)商有效結(jié)合。至少目前看，單純的信息平臺(tái)還沒有找到可以獨(dú)立生存的路徑。

（6）集聚化。把管理功能和業(yè)務(wù)功能協(xié)同起來，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理、產(chǎn)業(yè)整合和綜合服務(wù)。

物流園區(qū)，開拓視野求發(fā)展
其實(shí)，物流園區(qū)的具體業(yè)態(tài)可以有多種，而且越來越專業(yè)化才能形成規(guī)模效應(yīng)。除了存量的整合外，注重增量更有新的機(jī)會(huì)：

（1）電商快遞。不僅僅是集中引入快遞企業(yè)，而且要從產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)共同配送。

（2）農(nóng)產(chǎn)品冷鏈。特別是生鮮配送，機(jī)會(huì)很大，但是尚需時(shí)日。

（3）眾創(chuàng)空間。物流園區(qū)要成為中小物流園區(qū)創(chuàng)業(yè)成長的孵化器和加速器。

（4）內(nèi)陸港。迎合一帶一路國家戰(zhàn)略和跨境電商的發(fā)展。

（5）專業(yè)商貿(mào)物流市場(chǎng)。特別是汽配、五金、機(jī)械、基礎(chǔ)建材等。

（6）流通加工企業(yè)。

但是，無論如何，物流園區(qū)項(xiàng)目都要本著“統(tǒng)籌規(guī)劃，分期實(shí)施，搭建平臺(tái)，做好服務(wù)”的原則來進(jìn)行。

理性思考，重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問題
為享受“餡餅”，避免“陷阱”，我們建議進(jìn)入物流地產(chǎn)要重點(diǎn)關(guān)注以下問題：

（1）去地產(chǎn)化思維。要更多從物流園區(qū)的運(yùn)營的角度去思考，而不是單純的開發(fā)。持有的資產(chǎn)如何運(yùn)營，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成��！

（2）理清盈利模式。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的可持續(xù)性發(fā)展，而不是單個(gè)項(xiàng)目的盈利。

（3）重視前期市場(chǎng)調(diào)研。沒有市場(chǎng)，沒有客戶，就沒有開發(fā)，更沒有運(yùn)營。

（4）分期實(shí)施。重資產(chǎn)投資項(xiàng)目，市場(chǎng)也有一個(gè)逐步培育的過程，不可貪大求全，陷入泥潭。

（5）運(yùn)營為王。在項(xiàng)目前期，就要考慮好園區(qū)信息平臺(tái)的搭建，就要考慮好園區(qū)統(tǒng)一結(jié)算的供應(yīng)鏈金融服務(wù)，就要考慮好業(yè)務(wù)運(yùn)營體系的完善。