前不久，自己非常榮幸的參加了一場關(guān)于物流園區(qū)為話題的論壇，更是有幸與協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)嘉賓、企業(yè)大佬一同談?wù)撐锪鲌@區(qū)的話題，非常感慨！

自己對于物流園區(qū)的理解源于在物流底層工作多年，一直在從事公路零擔(dān)物流，同時也非常榮幸的接觸了這塊有著夢想和活力的天地，也曾經(jīng)看到物流園區(qū)非常瘋狂的崛起，也曾經(jīng)看到瘋狂背后的代價，物流園區(qū)承載著無數(shù)物流人夢想的地方，更是一個社會物流的聚集地，尤其是城市化發(fā)展到今天，從土地的規(guī)劃，城市的規(guī)范越來越嚴(yán)格，對于這些處于邊緣的物流園區(qū)都是一個巨大的挑戰(zhàn)，關(guān)系著每一個以此為生的生活！

一、基于歷史沉淀下來的停車場，經(jīng)過多年的發(fā)展逐漸形成規(guī)模，初步形成物流園區(qū)的雛形。

物流園區(qū)基本都是基于一個時代的產(chǎn)物沉淀而來，最早就是大車店，用于休息、停頓，經(jīng)過接近三十年的發(fā)展，從最初的只供簡單休息和停頓發(fā)展到多元化的模式，物流園區(qū)基本在物流發(fā)達(dá)區(qū)域較為普及，并且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、物流園區(qū)的發(fā)展越是蓬勃，從中國改革前沿廣東省，就是一個最典型的案例，一個廣州，白云區(qū)基本快成了物流的主戰(zhàn)場，主要的園區(qū)基本都處在白云區(qū)的范圍，那么有人會問，上海的經(jīng)濟(jì)那么發(fā)達(dá)，為什么沒有大型的物流園區(qū)那，上海的物流園區(qū)基本都是中小型居多，并且不聚集，散、分散在各個小的范圍內(nèi)，主要在松江、閔行、嘉定等地，試想下，在上海誰能拿出幾百畝地做零擔(dān)模式的物流園和停車場，那豈不是真的把那句經(jīng)典的話反過來說了：那著掙白粉的資源，做著種白菜的事業(yè)！今天的物流園區(qū)基本都已經(jīng)初具規(guī)模，并且形成了一個小的圈圈，分散在大江南北，從廣州到哈爾濱、從云貴到京津、從杭甬到川陜，可謂是百花齊放百家爭鳴，各有各的特色，從表面看整體繁榮！

在成都郊區(qū)有很多類似這樣的停車場，環(huán)境臟亂差，基本�？康能囕v都是9.6米居多，省內(nèi)業(yè)務(wù)居多，這些停車場多半都是歷史形成，要么就是搬遷過來，不下雨的時候略好，一旦下了雨就不淡定了，環(huán)境急需提升，類似的停車場在西部、西南、華北、東北還有很長時間內(nèi)存在，他們的提升之路還是需要經(jīng)過漫長的累積才能逐步走向今天很多場合討論的規(guī)范的、標(biāo)準(zhǔn)的、互聯(lián)互通的類型。

二、在低調(diào)中悄然崛起，曾經(jīng)不受重視的園區(qū)突然提到了發(fā)展的議程上，從幕后走到幕前，一切都好像順其自然。

物流園區(qū)一直都是處于一個低調(diào)的角色中，也不知道從什么時候開始逐漸的走上了舞臺，成為大家爭先恐后討論和研究的產(chǎn)物，昔日的溫總理走訪一次成都傳化，帶動了物流人的激情，或許從那時起，原本低調(diào)的物流園的豪們，開始不淡定，曾經(jīng)的這些物流園區(qū)的擁有者，多半是當(dāng)?shù)負(fù)碛幸欢ㄖ�名度和一定能力，也是淘到第一桶金的老板們，�?jīng)過N多年的打拼，擁有了自己的園區(qū)，但是經(jīng)過這些年的發(fā)展，有些園區(qū)還是處于一個任其生，任其亡的階段，從行業(yè)的峰會上，能看到覺醒，能看到希望，但是從一些實(shí)際調(diào)研看，不容樂觀！

重視的程度只是依托其發(fā)展的口頭重視，從實(shí)際上，很多地區(qū)還有著巨大的差異，今天的發(fā)展不僅僅是一句安慰，更不是一場兩場峰會就能解決的，是需要一個改變的過程，是需要一個提升演變的過程，這個過程需要行業(yè)的崛起，需要各地的豪們真正的認(rèn)識到了自己的問題，而主動的改變！這才能走到發(fā)展的議程上，有人說林安的發(fā)展是物流園區(qū)的終極目標(biāo)！我不知道，但是有在想如果都能真的達(dá)到了這個標(biāo)準(zhǔn)那也行，關(guān)鍵你發(fā)展了！

從溫總經(jīng)理成都傳化參觀開始，各地的物流園區(qū)開始走上了舞臺，其實(shí)在很早以前，物流園區(qū)就已經(jīng)開始走進(jìn)物流的大舞臺，記得自己的廣州接觸的西城黃金圍就是廣州很有名的針對物流園區(qū)管理的企業(yè)，再比如廣州的嘉忠物流園、安發(fā)物流園、林安物流園，白云物流園，鴻森物流園等等，再比如廣州的八方停車場等等這些都在珠三角比較有名氣甚至在全國都是知名度較高的園區(qū)，尤其是林安物流園區(qū)。

三、國家曾經(jīng)歷經(jīng)多次梳理規(guī)范，并出具相關(guān)的名詞解釋，其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，國家針對物流園區(qū)是給出了相關(guān)的規(guī)范和要求的，并且在文庫中進(jìn)行了描述。

國家曾經(jīng)為了規(guī)范其發(fā)展，多次進(jìn)行了梳理和規(guī)范，并且相對應(yīng)的園區(qū)發(fā)展都出文加以規(guī)范和要求，同時對于不同的園區(qū)也做了相應(yīng)的名詞解釋，其中梳理是為了更好的知道目前園區(qū)的現(xiàn)狀和分布，以及數(shù)量，誰能準(zhǔn)確的說出目前全國園區(qū)的數(shù)量和地理分布，五花八門！同時梳理也是要對一些落后的，環(huán)境惡劣的、發(fā)展不足的加以取締或是指導(dǎo)，可是結(jié)果是還是老樣子，并且一發(fā)不可收拾，越來越多的開始涌現(xiàn)！造成了規(guī)范管理不統(tǒng)一，職能對口缺失，任其發(fā)展！有些甚至土地屬于村里用地，直接拿來就用！批文不規(guī)范，手續(xù)不健全，欠規(guī)范！

從類型上相對區(qū)分也較為仔細(xì)，并且現(xiàn)實(shí)中的物流園區(qū)也正是如此，如深圳的華通源園區(qū)就是一個綜合型的物流園區(qū)，大型的專線企業(yè)基本聚集在此，同時很多的服務(wù)型門店也聚集在此，再比如天津的華北城邦物流園區(qū)等等，那么在深圳前海的電商園區(qū)就顯得專業(yè)、聚焦很多。

四、從1到N的復(fù)制，造成部分地區(qū)產(chǎn)能過剩，招商嚴(yán)重不足，惡性競爭出現(xiàn)，物流園區(qū)從拿地到建設(shè)再到招商，表面復(fù)制不難，可復(fù)制度度非常高。

這是最不好的結(jié)果，就是復(fù)制，因?yàn)槲锪鲌@區(qū)的復(fù)制表面看，不難，只要有錢，拿地、拿批文、建設(shè)、招商、運(yùn)營，好像一切都是在合理之中，同時很多有錢人一看，不錯，可以復(fù)制，并且土地N多年以后還能升值，單看土地升值就樂呵呵了！何樂而不為那！殊不知，園區(qū)內(nèi)的很多內(nèi)涵不是一個復(fù)制就能一概而論的，大面積的復(fù)制，在很多地區(qū)造成了資源的浪費(fèi)同時也造成了產(chǎn)能過剩，惡性競爭的局面出現(xiàn)，有的為了招商喊出免租，一免就是幾年等等這些方式的背后，，就是發(fā)展中遇到的毒瘤，有的企業(yè)圈地，圈起來建設(shè)，招商來就租，不來空著，為什么？這種局面還能撐多久！

如廣州東平貨場附近，曾經(jīng)多么的熱鬧繁囂，而今在看，很多以前的小型的、散落各個村口的，而今還剩下多少，剩下有多少還是滿員的，隨著市場的調(diào)整，這次寫昔日的園區(qū)聚集地，慢慢的走向了沒落，再比如散落在各地的那些存在嚴(yán)重招商不足的園區(qū)，未來還能堅(jiān)持多久！在廣州白云區(qū)石井鎮(zhèn)鴉崗大道附近，如果有感興趣的朋友可以好信的去數(shù)一數(shù)，從華南快速路下來到廣佛橋下，看看這一路附近有多少物流園區(qū)，密集的園區(qū)帶來的是什么，各位去遐想？如果在延伸一塊，從增槎路開始，在數(shù)數(shù)看！

五、從林安、傳化、深國際模式崛起，到以物流園區(qū)為整合的輕資產(chǎn)公司出現(xiàn)，短短兩年，已經(jīng)風(fēng)起云涌，園區(qū)不再是重資產(chǎn)公司的事情，現(xiàn)在更多的出現(xiàn)了代管，就好比二房東一樣，為其提供一切可增值的輕資產(chǎn)管理公司。

這幾年一說園區(qū)肯定會提及這幾個名字、廣州林安、深圳深國際、杭州傳化，廣州海元，（但是卻很少提廣州嘉忠、廣州安發(fā)，為什么�。┻@些既有民營企業(yè)的精明也有老牌國企的老道，這幾家都是做著全國網(wǎng)絡(luò)型實(shí)體物流園的企業(yè)，其中深國際作為國有企業(yè)，也開始在重要的節(jié)點(diǎn)城市上開始做深，做廣、比如在沈陽，輻射東三省、比如在武漢、輻射西南、福建、江西等等，傳化作為這幾年的物流園區(qū)建設(shè)領(lǐng)軍人物，更是彰顯其企業(yè)的龐大和能力，接連拔城摧寨，在眾多省份拿地，這些實(shí)體瘋狂的背后還有一支不容忽視的輕資產(chǎn)管理公司，他們正在崛起，他們以整合、幫助提升為目的，將全國個體園區(qū)，落后產(chǎn)能的，處于競爭劣勢邊緣的，管理不善的，聯(lián)合起來，形成互聯(lián)互通，用管理幫助其發(fā)展！這種輕資產(chǎn)的模式目前備受風(fēng)頭資本的關(guān)愛，而且大有趨勢可言，但是其會一帆風(fēng)順嗎？答案是肯定的，不會，并且道路會曲折，而且任重道遠(yuǎn)！

從最初的重資產(chǎn)模式發(fā)展到今天的輕資產(chǎn)代管模式的出現(xiàn)，可謂是行業(yè)的進(jìn)步，有些園區(qū)是不敢恭維，但是也絕對不是輕而易舉就能愿意拿出自己的這杯羹給代管者一半，即使拿出一半羹，合作的路上也絕不會是坦途，合作共贏，共贏是關(guān)鍵！今天不乏物流園區(qū)的咨詢者，不乏物流園區(qū)的管理者，但是真就像宣傳的那樣，一切都是水到渠成嗎！以目前行業(yè)內(nèi)的三個典型的管理公司看，合作園區(qū)真不少，這些園區(qū)或多或少在當(dāng)?shù)赜幸恍┮?guī)模，但是規(guī)模程度有多大？未來的路上怎么能緊密的走向勝利是需要拭目以待。但是專業(yè)的人做做專業(yè)的事，是一個節(jié)約的好方式（未完）。

物流園區(qū)是一個聚集物流人氣的地方，更是更多從業(yè)者的生存之地，一個物流園區(qū)的良性發(fā)展，也能觸動物流的發(fā)展，一個落后產(chǎn)能的園區(qū)和一個快速發(fā)展的園區(qū)那個能更好的快速的發(fā)展顯而易見！這不再是一個靠著講故事就能從政府拿來更多的土地做一個龐大的停車場，這是需要節(jié)約能源，提升效益的未來。

再上回說到物流園區(qū)的發(fā)展，那么讓我們再看看目前的物流園區(qū)的一些碰撞是如何，有關(guān)一些爭論也正式的開始了。

六、在多種模式的撞擊下，物流園區(qū)何去何從，在不講模式對錯的今天，只要清晰就可以。

1、 倡導(dǎo)天網(wǎng)、地網(wǎng)、聯(lián)網(wǎng)的模式：關(guān)于這個談?wù)摖幾h蠻大，今天是互聯(lián)網(wǎng)的天下，任何生意都希望能和互聯(lián)網(wǎng)掛鉤，但是真的就是一定要有互聯(lián)互通嗎？地網(wǎng)是形成全國的網(wǎng)絡(luò)，但是目前擁有直營的全國網(wǎng)絡(luò)型園區(qū)的企業(yè)就那么幾家，個體的園區(qū)的老板真就愿意把自己的園區(qū)拿出來變成互聯(lián)網(wǎng)模式下的一個節(jié)點(diǎn)！做實(shí)地網(wǎng)，擴(kuò)展天網(wǎng)，最終聯(lián)網(wǎng)，這就一定是最后的發(fā)展歸宿嗎！我不知道！但是這至少是一大部分甚至今天很多人的想法和愿景！

2、 以自我為中心，踏實(shí)做好自己的單個獨(dú)體園區(qū)，不參與所謂的互聯(lián)互通：還有一部分就是自己踏實(shí)做自己的事情，把自己的單個園區(qū)做實(shí)做強(qiáng)做好，把自己園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)做好，不僅僅只是收取租金和衛(wèi)生費(fèi)那么簡單，利用自己在當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢，對于商戶進(jìn)行一些列的力所能及的幫助，做一個自給自足的小圈子，也大有人在，他們把自己的蛋糕做好，用心做事也抬眼望天，這也是一種發(fā)展模式！誰又能說其是錯的哪？也不見得說他會消亡！

3、 以信息系統(tǒng)為線，以金融為導(dǎo)向的，成為趨勢：還有人把分散在各地的園區(qū)比作是散落的珍珠，需要用信息系統(tǒng)串聯(lián)起來，那么散落的珍珠就是珍珠項(xiàng)鏈，價格不菲了，真的就是那樣嗎？散落的珍珠過慣了自己的自有生活，真的就愿意把自己拴在線上？利益的分享能達(dá)到其的預(yù)期嗎？金融是今天不論是峰會還是圈內(nèi)聚會大家必提的一個話題，大有不金融不說話的感覺！難道金融就是一定是未來的導(dǎo)向嗎？不言而喻，沒錢不行，一分錢憋到英雄漢，物流是一個缺錢的行業(yè)，但是也不會瘋狂到處處都要錢？金融的風(fēng)險何從管控，不要看大家在表面風(fēng)光，相信多少暗地流淚的，金融壞賬有本事的誰能說出來！

4、 單個個體園區(qū)如何能增值：今天每次講園區(qū)，都會講增值，那么一個單個個體的園區(qū)如何實(shí)現(xiàn)增值，不要講今天流行的老三樣，一說增值，就說保理，就說金融，就說攬貨，就說互聯(lián)互通，怎么能讓個體的園區(qū)增值，一個個體園區(qū)的老板想法相當(dāng)簡單，租金按月收回來，停車費(fèi)等其他雜費(fèi)按月交上來，其他他還有什么想法，他就是一個商鋪的提供者，他不做他不懂的其他業(yè)務(wù)，只做自己的物業(yè)，何來升值？

5、 每次城市改造，都是物流園區(qū)的消滅與崛起：我開玩笑說：其實(shí)物流園區(qū)的最好招商和發(fā)展就是城市拆遷！因?yàn)槊恳淮纬鞘械母脑於紩�對一些物流園區(qū)或是停車場進(jìn)行大規(guī)模的拆除，那么對于一些招商不足的，是不是就有商可招了！其實(shí)真實(shí)的目的是希望，城市規(guī)劃時能考慮物流園區(qū)的用地和發(fā)展，要給物流一個發(fā)展的用地！因?yàn)檫@關(guān)系著貨物的流通和價格！這不是幾家高大上倉儲、保稅園區(qū)能解決的！市場經(jīng)濟(jì)下的需求是不同的！

6、 智能的、標(biāo)準(zhǔn)的、宣傳時都是一個比一個強(qiáng)：在PPT上都是智能的，現(xiàn)實(shí)中有多少是智能的，這就是現(xiàn)狀，趨勢或許是智能的，但是需要走的路會很長，整合的道理不會是一帆風(fēng)順的，你投入還是他投入，怎么解決這個錢的問題，就顯得尤為重要，標(biāo)準(zhǔn)是自己定的，關(guān)鍵是制定的標(biāo)準(zhǔn)是不是商戶所需要的，是不是市場所認(rèn)可的，這不是一廂情愿的生意。

7、 林安物流園拿了國內(nèi)首家物流園金融支付牌照：拿了支付牌照，物流園區(qū)的首個，這是什么節(jié)奏，試想下！

在今天的多種模式下，各種爭議之聲不斷，其實(shí)有點(diǎn)像改革初期的不管白貓黑貓抓著耗子就是好貓的言論，摸著石頭過河也大有人在，賭一把也是比比皆是，撈一把就跑也是存在，面對著這些種種的爭議，物流園區(qū)的發(fā)展和未來也開始了深層次的思考。

七、越來越多的精明企業(yè)家開始將眼光放在農(nóng)貿(mào)物流，并且開始在重要節(jié)點(diǎn)上布局深耕，在農(nóng)貿(mào)物流作為未來發(fā)展的一個趨勢，目前已經(jīng)開始走上舞臺。

這次有幸參與了討論，更是有幸接觸了農(nóng)貿(mào)物流，同時也開始關(guān)注，突然發(fā)現(xiàn)，在一線城市土地越來越緊張，越來越難拿到的現(xiàn)狀下，很多精明的企業(yè)家們開始布局農(nóng)貿(mào)物流，尤其是涉及人們的吃，要知道，民以食為天，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量安全的今天，糧食、農(nóng)副產(chǎn)品的倉儲，交易、運(yùn)輸自然成為了今天的關(guān)注，尤其是國家在不斷強(qiáng)調(diào)食品安全重要性的今天！農(nóng)貿(mào)物流開始走進(jìn)我們的視野，越來越會大放異彩！自己也相信還有會更多的企業(yè)家加入這個行列！

這次接觸到了金瑞農(nóng)貿(mào)物流，非常的榮幸，回來后，自己開始關(guān)注有關(guān)農(nóng)貿(mào)方面的物流和建設(shè)，其實(shí)這是一個很有難度的問題，很多三線城市的農(nóng)貿(mào)要想走出去，賣一個好價錢，確保當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有好收益，農(nóng)貿(mào)物流很關(guān)鍵，比如山東壽光的農(nóng)業(yè)，再比如新疆的瓜果，再比如東北的糧食等等，在看生鮮類的，豬牛羊等等，這些涉及生活必須的農(nóng)貿(mào)商品是需要關(guān)注和發(fā)展的，這是有幸接觸，相信未來這塊的業(yè)務(wù)一定是急需。

八、囤積土地資源，大鱷們到底如何完成操盤物流地產(chǎn)；（前有普洛斯、有嘉民、有豐樹、再看國內(nèi)的大鱷、從深國際、宇培、星鴻資本到平安、萬科、這是腫了嗎？）

在今天的物流地產(chǎn)上不僅有國際的巨鱷們，還有國企的大鱷，更有瘋狂的資本，不知道從何時起，物流地產(chǎn)開始成為了這些大鱷們囤積的對象，并且很多的大鱷手握資源，在想這個行業(yè)到底需要多少物流地產(chǎn)，每個城市都需要自建保稅庫嗎？都需要建設(shè)巨無霸的倉儲庫？都需要建其他需求的轉(zhuǎn)運(yùn)庫嗎？不見得，總有飽和的那一天，試看這些大鱷們?nèi)绾瓮孓D(zhuǎn)手中資源！完成操盤的物流地產(chǎn)！

自己曾經(jīng)走過不少高大上的庫房，都是一些大鱷們的巨作，并且收費(fèi)價格不菲，地理位置也非常不錯，很多都是招商引資，給了當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，但是這些庫房基本局限于：倉儲、保稅、專業(yè)庫房，很少面對社會物流，行業(yè)內(nèi)也只有德邦、天地華宇等等屈手可指的在用普洛斯的庫房，其他基本很少用，為什么？租金成本很難接受，但是如果這些大鱷囤積的這些物流地產(chǎn)資源都做類似的事情，會不會又出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的局面，會不會出現(xiàn)空置？相信倉儲協(xié)會一定會有空置率的分析，樂觀還是不樂觀，新常態(tài)下，估計(jì)越來越會明顯。

物流園作為零擔(dān)物流綜合設(shè)施越來越引起關(guān)注，并且以此為話題的峰會層出不窮，在引起關(guān)注的同時，更需要的如何引導(dǎo)正確的發(fā)展！如何消除浮躁，如何實(shí)現(xiàn)華麗的轉(zhuǎn)身！此其真正的成為基礎(chǔ)物流的基石，給基礎(chǔ)物流一個發(fā)展的承載體！